Îleg Reshetilov,
El director general de la empresa constructora «Stroifasa»
Todo business será de larga duración y rentable solamente entonces, cuando la compañía realiza constantemente el trabajo de marketing analítico de todas las direcciones compuestas. Como los constructores de los complejos de depósito de la clase «À», debemos seguir no sólo la aparición de los materiales de construcción y las tecnologías nuevos en el mercado, sino también el estado del mercado logistico en entero. Esto nos permite escoger correctamente la dirección del desarrollo y, en caso necesario, abrir las filiales nuevas.
El futuro de los logoparques
Es posible decir que la logística es secundaria con relación a la venta al detalle y la producción.
Adonde se participan los detallistas, y adonde se construyen las empresas perspectivas, básicamente, de montaje, allí detrás de ellos, casi simultáneo, van también los operadores logísticos. Es evidente incluso para no profecional que los super-y hipermercados, las producciones alimenticias, las empresas de montaje tienen necesidad en los complejos logisticos de la clase «À».
La segunda dirección de las aspiraciones de los operadores logisticos son «las vías de las caravanas», e.d. los puntos de intersección de los grandes nudos de transporte en la línea el Occidente-Este.
Partiendo de éste, según nuestra apreciación en aquellas ciudades, donde no hay estos componentes, la logística será limitada por los complejos pequeños de depósito de 5 hasta 20 miles de metros cuadrados. En tales ciudades, como Tver, Ivánovo, Kemerovo y los semejantes nadie tiene necesidad de los logoparques, ellos no serán reclamados simplemente. Y tales ciudades, mientras, hacen la mayoría en Rusia. Ni el nivel del fomento de la industria, ni el nivel de la vida de la populación, que determina la construcción de los supermercados, no le contribuyen al desarrollo de la logística.
Es otra cosa las ciudades con la populación de millones, a través de que van los flujos de mercancias, o los centros industriales, donde se desarrolla la producción de montaje (los automóviles o la técnica doméstica).
Pero, incluso el punto geográfico regañado acertadamente no determina por sí mismo la demanda futura por los servicios del complejo de depósito. Es extremadamente importante escoger correctamente el lote así que él sea situe sobre la dirección más reclamada. Conforme a Moscú y la región, es posible decir que en el momento actual menos favorable son las direcciones del este y de nordeste por el flujo de tráfico pequeño y las redes mal desarrolladas de camino.
Así, es posible formular brevemente que el éxito del business logistico es determinado por tres componentes: 1 - location, 2 - location, 3 – location.
La cualidad del depósito
Así, el lugar de la disposición del complejo es escogido acertadamente. Pero no es esto solo. El depósito debe ser construido de manera cualitativa y por mucho tiempo. Los índices básicos de la cualidad del depósito de la clase «À» son sus suelos y el techado. Claro, son importantes otros elementos, pero ellos, en caso extremo, están sujetos a la reparación fácil y rápida o la sustitución.
Desde el mismo comienzo los suelos lisos cubiertos correctamente con el cubrimiento cualitativo son la garantía del trabajo de larga duración ininterrumpido del depósito. En nuestras publicaciones anteriores examinábamos varias veces y detalladamente las consecuencias, a que lleva el menosprecio o la economía injustificada sobre la cualidad de los suelos. Hemos contado también y de la necesidad de la posición seria al techado.
Seguimos con atención al destino de nuestros objetos y podemos constatar con seguridad que todos los disgustos menudos, que surgían allí, fueron ligados al factor humano.
La cualidad alta del objeto, sin duda, es importante por sí mismo, pero esta medalla tiene también la parte bursátil.
Recientemente la compañía logistica de Kemerovo ha recobrado el depósito, que habíamos reconstruido en Novossibirsk para la compañía " Tablogix ". Las inversiones hechas por el inversor hace cinco años, les fueron devueltas con un gran beneficio. Además, el problema de la construcción del objeto nuevo en esta región fue ofrecido examinar a nosotros, ya que el propietario nuevo ha pensado: si el depósito después de cinco años de la explotación se encuentra como antes en buen estado, esto es la mejor evidencia de su vida larga, y para el desarrollo del business exitoso es mejor recurrir a los servicios de la compañía, que lo ha construido.
Con otras palabras, el complejo proyectado correctament desde el punto de vista de la logistica y construido cualitativamente por los constructores, es el business no sólo rentable, sino también bién realizable.
Y de nuevo sobre los precios
En todos eventos, en los reconocimientos analíticos, en las negociaciones con los inversionistas hay inevitablemente una pregunta del precio por el metro cuadrado. Y hay periódicamente las referencias a aquello que en Europa Occidentala, por ejemplo, él compone de 380 hasta 420 euros.
El inversionista, claro, nunca responderá a tales preguntas, porque esto compone el secreto comercial. Pero, como los constructores, podemos decir que tales cifras no existen simplemente, y hay un intervalo de precio bastante grande: de 700 hasta 1000 dólares.
Es que para cada objeto concreto el precio por 1 metro cuadrado depende de muy gran cantidad de los componentes. El artículo dado no es el trabajo científico, por eso no parece posible contar detalladamente de todos los factores que influyen sobre la definición de los costes. Podemos designar solamente algunos puntos de comprobacíon.
En primer lugar, mucho depende de la dimensión del depósito: cuanto más pequeño es el depósito, tanto más alto es el precio de 1 metro cuadrado, ya que él comprende la construcción de las comunicaciones externas, el arreglo del territorio externo, el montaje de los edificios y las construcciones de ingeniería. Y es necesario cumplir estos trabajos como para el depósito con el área de 5 miles de metros cuadrados, y para el logoparque en 200 miles de metros cuadrados.
En segundo lugar, sobre el precio influye mucho la cualidad del suelo, en que será construida la plataforma: los suelos arcillocos y pantanosos exigen el volumen más grande de los trabajos de terraplenar.
Pero la diferencia más principal de nuestras condiciones de las centroeuropeas consiste en los rasgos de nuestras zonas climáticas. Solamente, puede ser que, el territorio de Stavropol y de Krasnodar más o son menos son comparables a Europa Occidental. El coste de la construcción de 1 metro cuadrado del depósito será más bajo en Krasnodar (en condiciones iguales), que en Moscú, y, cuanto más, en Murmansk.
Todo el trabajo de los constructores es reglamentado severamente y es sometido á las Normativas y Reglas de Construcción que funcionan (SNiP). Y esto significa que a la realización de las obras de construcción somos obligados tener en cuenta tales factores, no característico para los países europeos, como la profundidad de la congelación del suelo, el carga de nieve al techado y etc. Por ejemplo, la profundidad posible de la congelación en Odessa compone 80 sm, y en los alrededores de Moscú – 150 sm. Estos índices determinan la profundidad de la fundación del fundamento y, como la consecuencia, el volumen de los trabajos de excavación, también la cantidad del hormigón. En este Odessa no hay necesidad de hacer el techado con el cálculo del cargo de nieve de 200 kg / metro cuadrado, como en la parte central de Rusia. El espesor de las paredes puede ser también menos. En la Rusia central utilizamos los sándwiches-paneles con el espesor de 120 mm. El clima influye sobre la elección de la maquinaria de calefacción, la necesidad de la aplicación de las cortinas aéreas en el período invernal. En una palabra, el clima determina en parte considerable la intensidad en el uso de los recursos, entonces el coste de los trabajos.
La sabiduría que ha venido a nosotros con los años, permite dar el consejo a los logistas: no tener relación seria a la persona que es preparada nombrar, sin estudio profundo de la pregunta, el coste del depósito futuro. Solamente el conocimiento detallado con todos los componentes enumerados y los cálculos escrupulosamente hechos permitirán juzgar de la cualidad, los plazos de la realización y los costes del complejo futuro. Y al mismo tiempo y juzgar de la competencia de la compañía escogida de construcción.
La revista "Depósito moderno"
http://ssklad.ru/arhiv/2007/6_07s2.php
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